Открываю утреннюю статистику, пока пупсик рядом грызет свой любимый тапочек, и глаз начинает дергаться. Цены на вторичное жилье в Испании взлетели на 13,1% в годовом исчислении. На Балеарских островах квадратный метр вооообще пробил отметку 5.575 евро, сделав регион самым дорогим. Да, в Оренсе цены упали на 5%, но давайте честно: кто из нас ищет квартиру там?
Спрос сейчас держится на неадекватном уровне. Июньские продажи побили 19-летний рекорд, прервав пятимесячный спад. Люди долго ждали снижения ставок, не дождались и пошли сметать то, что осталось на рынке.
Почему цена в объявлении — это еще не финал
Высокая стоимость объекта — только вершина айсберга. В Каталонии налог на покупку вторички (ITP) составляет 10%. Если же объект стоит дороже миллиона евро (а 86% таких премиальных домов сконцентрированы в Мадриде, Барселоне, Малаге, Аликанте, Жироне и на Балеарах), ставка ITP на сумму превышения составит уже 11%.
Ипотека в Испании превратилась в отдельный квест. Из-за выросших цен покупателям стало сложнее вписываться в банковский скоринг — лимиты LTV (не более 80%) и жесткие рамки долговой нагрузки никто не отменял. Более того, некоторые банки пытаются навязать комплексные продукты (страховки жизни и другие vinculaciones), чтобы номинально снизить ставку, из-за чего реальная переплата (TAE) улетает в космос. Процесс, честно говоря, вызывает массу эмоций.
Главный совет покупателям прямо сейчас: выдыхаем, не поддаемся панике и ни в коем случае не скупаем откровенный неликвид на эмоциях.
Как правильно действовать на текущем рынке
Многие считают, что при таком бешеном спросе торговаться бесполезно. Это заблуждение работает только тогда, когда вы приходите на просмотр и уже мысленно расставляете мебель в чужой гостиной.
Наш подход другой:
- Тщательно проверяем объект на предмет скрытых дефектов.
- Ищем уязвимости и аргументы для снижения стоимости.
- Проводим жесткие торги — даже на раскаленном рынке скидка возможна, если действовать с холодным рассудком.
Ладно, пойду проверю, как там пупсик поживает, заберу у нее остатки тапочка и поедем на очередной просмотр 🫠