Ипотека в Испании для нерезидентов: условия банков в 2026

Ипотеку в Испании нерезиденту дают, но меньше, чем человеку с испанским доходом. Обычно банк финансирует 60–70% от меньшей из двух сумм: цены сделки или банковской оценки. Резидентам Испании дают до 80%. Значит, своими деньгами нужно закрыть минимум 30–40% цены, а сверху ещё налоги и расходы на оформление.

Нерезидент для банка: человек, который живёт, работает и платит налоги в другой стране, например за пределами Евросоюза. Плохая кредитная история тут ни при чём. Дело в валюте вашего дохода и в том, как испанский закон требует проверять ваши деньги. Ниже рассказываю, как это устроено на октябрь 2026 года.

Почему испанский банк даёт нерезиденту меньше 80%

Испанский банк снижает нерезиденту процент финансирования из-за валютного риска. По статье 20 закона Ley 5/2019 о договорах ипотечного кредита заёмщик с основным доходом в другой валюте имеет право перевести долг в валюту этого дохода. Банк обязан предупредить его о валютных рисках.

Брать на себя курсовой риск на 20–30 лет банки не любят и подстраховываются самым простым способом: дают меньше. Отсюда эти 60–70%. В расчётах с клиентами мы по умолчанию закладываем 60%, чтобы потом не было неприятного сюрприза. Без ВНЖ и налоговой истории в Испании на 80% рассчитывать почти бесполезно.

Кстати, даже статистика регистраторов собственности (Colegio de Registradores) делит покупателей по гражданству, а не по резидентству: резидентство в договоре купли-продажи не указывается. Банку же важно именно оно, то есть где вы живёте и платите налоги, а не какой у вас паспорт.

Сколько своих денег нужно на квартиру в ипотеку

Свои деньги нерезидента на покупку в ипотеку складываются из разницы между ценой и кредитом и расходов на сделку. Для примера возьмём квартиру за 300 000 евро.

Процент считают от меньшей суммы. Если банковский оценщик (tasación) оценит квартиру ниже цены, кредит посчитают от оценки, а разницу вы доплатите сами, и это ещё без налогов.

Расходы на сделку зависят от объекта. При покупке вторичного жилья платят ITP, налог на передачу имущества, и его ставку устанавливает регион. Для новостройки другие налоги, IVA и AJD. Плюс нотариус, реестр, оценка и юридическое сопровождение.

Бюджет почти всегда считают до сделки и почти никогда после. А после ключей начинается жизнь в доме: взносы в общину собственников (comunidad), а иногда и разовые сборы на ремонт дома (derramas). Это тоже ваши деньги, и банк их в кредит не включит.

Какую квартиру банк не возьмёт в залог

Банк кредитует покупку жилья, поэтому дешёвый объект, который по документам жильём не считается, может оказаться без ипотеки. Недавно я нашла в Барселоне квартиру за 145 000 евро: 54 квадратных метра, две комнаты, хороший спальный район. Для Барселоны цена слишком привлекательная. А по документам это коммерческое помещение без документа о пригодности для жилья, и в объявлении прямо предупреждают, что обычную ипотеку на него не получить.

И визуально вы покупаете квартиру, а юридически приобретаете совсем другой тип недвижимости.

Перевести такое помещение в жильё можно, только если разрешит администрация, а это обычно сложно и иногда невозможно. Поэтому, когда квартира заметно дешевле рынка, я первым делом ищу причину. Нерезиденту, который рассчитывает на ипотеку, это особенно важно.

Какая процентная ставка по ипотеке в Испании сейчас

Средняя ставка по ипотеке в Испании в сентябре 2026 года составила 3,189%. Это официальный ориентир Banco de España: средняя ставка по кредитам на покупку жилья сроком больше трёх лет, которые выдали банки в Испании (резолюция опубликована в BOE 20 октября 2026 года). Цифра средняя по всем заёмщикам, а не ставка для нерезидента. Свою ставку банк назовёт только после того, как посмотрит ваше досье.

Ставка бывает фиксированной, переменной и смешанной. Переменная считается как Euríbor плюс маржа банка (diferencial). Банк часто снижает ставку, если вы берёте его страховки или другие продукты (это называется bonificación). Сравнивать предложения лучше по TAE, итоговой годовой ставке с учётом расходов, а не по номинальной ставке (TIN).

Закон Ley 5/2019 защищает и нерезидента: до подписания банк выдаёт стандартный европейский лист с условиями кредита (FEIN) и отдельный документ с предупреждениями об особых условиях (FiAE). На изучение условий у вас есть не меньше 10 дней, а перед подписанием бесплатная консультация у нотариуса, который проверяет, что вы поняли договор. Часть расходов на оформление кредита по этому закону несёт банк, оценку обычно оплачивает клиент.

Какие документы проверяет банк и почему это долго

Самый нервный этап ипотеки для нерезидента: проверка происхождения денег. По закону Ley 10/2010 о предотвращении отмывания капитала банки и нотариусы обязаны проверять, откуда пришли деньги из-за границы. Если клиент не может подтвердить их законность документами, они вправе заблокировать счёт или сделку.

Обычно банк просит:

• загранпаспорт и NIE, испанский номер иностранца;
• налоговые декларации и подтверждение дохода в вашей стране;
• выписки со счетов, куда приходит доход и где лежат накопления;
• справку о текущих кредитах.

Иностранные документы банки обычно просят с присяжным переводом (traductor jurado). Смотрят и на нагрузку: многие банки хотят, чтобы платежи по всем кредитам вместе с новым укладывались примерно в 30–35% дохода. А кредит, как правило, нужно погасить к 70–75 годам.

Если деньги зависнут на проверке прямо перед сделкой, можно не успеть к сроку из договора задатка (arras) и потерять задаток. Поэтому проверку документов мы запускаем задолго до выбора квартиры.

Я не юрист и не налоговый консультант. Я рассказываю, как это обычно работает, а детали по вашему случаю мы проверяем с адвокатом, гестором и нотариусом. Сделка вообще всегда командная работа.

Поэтому начинать я советую с папки документов, а уже потом открывать Idealista. Пока финансовое досье не собрано, листать квартиры почти бесполезно, а когда оно готово, выбирать гораздо спокойнее.