9 скрытых критериев, из-за которых испанские банки отказывают в ипотеке
Испанские банки давно не одобряют ипотеку «по-человечески»: сначала заявку оценивает алгоритм - скоринг (credit scoring). Если Ваш профиль не укладывается в модель банка, Вы можете получить автоматический отказ.
Как робот оценивает Вас прямо сейчас
Лимит 30-40 % дохода
На ипотеку и действующие кредиты должно уходить не больше 30-35 % чистого дохода семьи, иногда банк допускает до 40 %. Больше 40 % - и система откажет.
Иностранные доходы и валюта
Если Вы получаете доход из-за пределов ЕС (или в долларах), банк может учитывать его с запасом на колебания курса. То, что для Вас стабильная зарплата, для робота - валютный риск.
Ещё 11-12 % своими деньгами
Помимо 20 % взноса, нужно показать ещё около 11-12 % цены на налог, нотариуса и оформление: так в Каталонии, в других регионах налог свой. Итого своих денег - около 31-32 % цены квартиры.
Кредиты в других странах
Долги в Испании банк видит в CIRBE. При иностранных доходах он может запросить и кредитную историю из страны, где Вы их получаете. Открытые кредиты и лимиты по картам банк учтёт как долг.
Парадокс Digital Nomad
Вы можете легально зарабатывать 10 000 € в месяц, но робот часто отдаст предпочтение местному служащему с зарплатой 1 500 €. Ваши контракты нужно грамотно «переводить на язык банка».
История аренды
Если Вы несколько лет без просрочек платили за аренду примерно столько же, сколько будет платёж по ипотеке, - это сильный довод для банка. Любые задержки - маркер риска.
Иллюзия оценки (tasación)
Большинство банков считают долю кредита от меньшей суммы: цены покупки или оценки эксперта. Если оценщик занизит стоимость, своих денег потребуется заметно больше.
Возраст и срок
Банки рассчитывают срок так, чтобы кредит был погашен к 75 годам, у каждого банка свой предел. Если Вам больше 45 лет, срок на 30 лет у большинства банков уже не выйдет: он будет короче.
Двойная гарантия
Если Вам не хватает взноса и Вы просите 100 %, автоматика скажет «Нет». Иногда помогает двойная гарантия: в залог идёт ещё одна недвижимость, например родителей. Если платежи прекратятся, банк может обратить взыскание и на неё.
Одобрят ли Вам ипотеку сегодня?
Ответьте честно «Да» или «Нет» на 4 простых вопроса:
- Вы работаете как autónomo в Испании меньше 2 лет или живёте здесь по визе цифрового кочевника (Digital Nomad)?
- Значительная часть Вашего дохода поступает от иностранных компаний или в валюте, отличной от евро?
- Вы ещё ни разу не подавали годовую налоговую декларацию (Renta) в Испании?
- Вам нужно финансирование больше 70 %, но у Вас пока нет кредитной истории в Испании?
Ваш результат: если Вы ответили «Да» хотя бы на один вопрос, у Вашего профиля есть стоп-факторы для банка, и заявку стоит готовить заранее.
Чтобы понять, на что Вы можете рассчитывать, заполните анкету за 5 минут: документы не нужны, Юлия бесплатно её оценит.
Идеальные документы не гарантируют одобрения
Автоматический скоринг строг, но решение по заявке принимает банк, и в нём работают живые аналитики рисков. С ипотекой мы помогаем вместе с брокером-партнёром. Заявку в банк ведёт он: объясняет аналитику Ваши иностранные контракты, налоги и доходы и показывает сильные стороны профиля.
Если Вы готовы
Посчитаем, сколько своих денег понадобится, объясним, какие документы спросит банк и где их взять. Брокер-партнёр поведёт заявку в банк.
Если Вам пока рано
Составим план: как показать доходы и что подготовить, чтобы прийти в банк с понятным финансовым профилем.
Как устроена покупка квартиры с ипотекой вместе с нами - на странице «Покупка с ипотекой».
