9 criterios ocultos por los que los bancos españoles deniegan una hipoteca
Hace tiempo que en los bancos españoles la primera palabra sobre una hipoteca no la tiene una persona: la solicitud la evalúa antes un algoritmo de scoring. Si su perfil no encaja en el modelo del banco, su solicitud puede ser denegada automáticamente.
Cómo le evalúa el robot ahora mismo
Límite del 30-40 % de los ingresos
La hipoteca y los préstamos que ya tenga no deberían llevarse más del 30-35 % de los ingresos netos de la familia; a veces el banco admite hasta el 40 %. Por encima del 40 %, el sistema dirá que no.
Ingresos del extranjero y moneda
Si cobra de fuera de la UE (o en dólares), el banco puede tener en cuenta sus ingresos con un margen por las variaciones del tipo de cambio. Lo que para usted es un sueldo estable, para el robot es un riesgo de cambio.
Otro 11-12 % de dinero propio
Además del 20 % de entrada, tiene que demostrar que dispone de otro 11-12 % del precio, aproximadamente, para el impuesto, la notaría y la gestoría: así es en Cataluña; en otras comunidades autónomas el impuesto es distinto. En total, el dinero propio supone alrededor del 31-32 % del precio del piso.
Préstamos en otros países
Las deudas en España el banco las ve en la CIRBE. Si sus ingresos vienen del extranjero, puede pedirle también su historial crediticio en el país donde los cobra. Los préstamos abiertos y los límites de las tarjetas el banco los contará como deuda.
La paradoja del nómada digital
Puede ganar legalmente 10.000 € al mes y, aun así, el robot a menudo preferirá a un empleado local con un sueldo de 1.500 €. Sus contratos hay que saber «traducirlos al idioma del banco».
Historial de alquiler
Si durante varios años ha pagado sin retrasos un alquiler parecido a lo que será la cuota de la hipoteca, es un argumento de peso para el banco. Cualquier retraso es una señal de riesgo.
La ilusión de la tasación
La mayoría de los bancos calcula el porcentaje del préstamo sobre el menor de los dos valores: el precio de compra o el de tasación. Si el tasador valora el piso por debajo del precio de compra, necesitará bastante más dinero propio.
Edad y plazo
Los bancos calculan el plazo para que el préstamo esté pagado a los 75 años, y cada banco tiene su propio límite. Si tiene más de 45 años, en la mayoría de los bancos ya no conseguirá un plazo de 30 años: será más corto.
Doble garantía
Si le falta dinero para la entrada y pide el 100 %, el sistema automático dirá «No». A veces ayuda una doble garantía: se hipoteca también otro inmueble, por ejemplo, el de sus padres. Si dejan de pagarse las cuotas, el banco puede ejecutar también esa hipoteca.
Le aprobarían hoy la hipoteca?
Responda con sinceridad «Sí» o «No» a 4 preguntas sencillas:
- Es autónomo en España desde hace menos de 2 años o vive aquí con un visado de nómada digital?
- Una parte importante de sus ingresos procede de empresas extranjeras o llega en una moneda distinta del euro?
- Aún está pendiente su primera declaración de la renta en España?
- Necesita una financiación superior al 70 %, pero aún no tiene historial crediticio en España?
Su resultado: si ha respondido «Sí» al menos a una pregunta, su perfil tiene señales de alerta para el banco, y conviene preparar la solicitud con antelación.
Para saber con qué puede contar, rellene el cuestionario de 5 minutos: no hacen falta documentos, y Yulia lo valorará gratis.
Una documentación perfecta no garantiza la aprobación
El scoring automático es estricto, pero quien decide sobre la solicitud es el banco, y en él trabajan analistas de riesgos de carne y hueso. Le ayudamos con la hipoteca de la mano de nuestro bróker hipotecario colaborador. Él tramita la solicitud al banco: explica al analista sus contratos extranjeros, sus impuestos y sus ingresos y muestra los puntos fuertes de su perfil.
Si ya está preparado
Calcularemos el dinero propio que necesitará y le explicaremos qué documentos pedirá el banco y dónde conseguirlos. Nuestro bróker hipotecario colaborador tramitará la solicitud al banco.
Si aún es pronto
Haremos un plan: cómo acreditar sus ingresos y qué preparar para llegar al banco con un perfil financiero claro.
Cómo trabajamos con usted, en la página «Compra con hipoteca».
